L'article 790 B du Code Général des Impôts (CGI) est un outil clé pour la transmission de patrimoine par donation en France, notamment pour les biens immobiliers. Il offre un régime fiscal spécifique qui peut permettre de réduire significativement les frais de donation et d'optimiser la transmission de vos biens à vos proches.
Définition et contexte de l'article 790 B
L'article 790 B du CGI définit le régime fiscal applicable aux donations avec effet immédiat, c'est-à-dire lorsque le bien est transféré immédiatement au bénéficiaire. Il s'applique à la fois aux donations simples et aux donations familiales, et concerne en particulier les biens immobiliers.
Différents types de donations
- Donation simple : Transfert d'un bien à un tiers sans lien de parenté. Par exemple, la donation d'un appartement à un ami ou un associé.
- Donation familiale : Transfert d'un bien à un membre de la famille (conjoint, enfants, parents, etc.). Par exemple, la donation d'une maison à un enfant ou un parent.
Avantages de l'article 790 B
- Simplification administrative : L'article 790 B offre un cadre fiscal clair et simplifié pour les donations immobilières.
- Flexibilité : La possibilité de choisir entre une donation avec effet immédiat ou différé permet de s'adapter aux situations personnelles.
- Optimisation fiscale : Les abattements fiscaux et déductions applicables peuvent réduire significativement le coût fiscal des donations immobilières.
Inconvénients de l'article 790 B
- Complexité de la législation : La législation en matière de donation est complexe et peut nécessiter l'aide d'un professionnel.
- Contraintes administratives : La donation implique des formalités spécifiques, notamment l'acte notarié et la déclaration fiscale.
- Risques de non-conformité : Une erreur dans la déclaration ou l'application de l'article 790 B peut entraîner des pénalités.
Aspects pratiques de l'article 790 B
Formalités et conditions d'application
Pour bénéficier du régime de l'article 790 B, la donation d'un bien immobilier doit être réalisée par acte notarié. Le donateur et le bénéficiaire doivent également remplir les conditions suivantes:
- Le bien immobilier doit être transféré immédiatement au bénéficiaire.
- Le donateur doit être en capacité juridique de donner.
- Le bénéficiaire doit accepter la donation.
Par exemple, si vous souhaitez donner un appartement à votre enfant, l'acte notarié devra mentionner que la propriété est transférée immédiatement à votre enfant. Il devra également y avoir une acceptation explicite de la donation par votre enfant.
Détermination du taux d'imposition
Le taux d'imposition des donations immobilières varie en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire et de la valeur du bien.
- Conjoint : Abattement de 100 000 € pour les donations immobilières.
- Enfants : Abattement de 100 000 € pour les donations immobilières.
- Parents : Abattement de 31 767 € pour les donations immobilières.
Au-delà de ces abattements, le taux d'imposition s'applique sur la valeur nette du bien (valeur du bien moins les abattements et les déductions). Le taux d'imposition peut varier de 5 % à 60 % selon la valeur du bien et le lien de parenté.
Par exemple, si vous donnez un appartement à votre enfant d'une valeur de 200 000 € , vous bénéficierez d'un abattement de 100 000 € . La valeur taxable sera donc de 100 000 € . Le taux d'imposition pour les donations immobilières entre 100 000 € et 150 000 € est de 5 % . Vous devrez donc payer des droits de donation de 5 000 € (5 % de 100 000 €).
Modalités de paiement des droits de donation
Les droits de donation immobilière sont payables à l'administration fiscale dans les trois mois suivant la donation. Le paiement peut se faire par virement bancaire, chèque ou espèces.
Optimiser ses donations immobilières avec l'article 790 B
Stratégies et techniques d'optimisation
L'article 790 B offre plusieurs possibilités d'optimisation fiscale pour les donations immobilières. Voici quelques techniques pour réduire les droits de donation:
- Abattement fiscal : Profitez des abattements fiscaux en fonction de votre lien de parenté avec le bénéficiaire. Par exemple, si vous donnez un bien immobilier à votre enfant, vous bénéficierez d'un abattement de 100 000 € , ce qui réduira la valeur taxable.
- Déductions : Certaines dépenses liées à la donation immobilière peuvent être déduites de la valeur du bien. Par exemple, les frais de notaire, les frais de travaux ou les charges locatives peuvent être déduits.
- Démembrement de propriété : Séparez la propriété d'un bien en usufruit (droit d'usage et d'exploitation) et en nue-propriété (droit de propriété). La donation de la nue-propriété est moins taxée que la donation de la pleine propriété.
- Donation avec réserve d'usufruit : Vous conservez l'usufruit du bien immobilier et donnez la nue-propriété au bénéficiaire. Cela permet de réduire la valeur du bien transmis et les droits de donation. Par exemple, vous pouvez donner la nue-propriété d'une maison à votre enfant tout en conservant le droit d'y habiter.
Conseils et recommandations
Il est important de bien connaître les règles de l'article 790 B et les possibilités d'optimisation. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel (notaire, conseiller fiscal) pour:
- Élaborer une stratégie de transmission patrimoniale adaptée à votre situation personnelle.
- Choisir la technique d'optimisation la plus avantageuse.
- Réaliser toutes les formalités administratives en conformité avec la législation.
Par exemple, si vous souhaitez transmettre un appartement à votre enfant, un notaire pourra vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter en fonction de la valeur du bien, de votre situation fiscale et de vos objectifs. Il pourra vous aider à déterminer le type de donation le plus avantageux et à optimiser les frais fiscaux.
La donation immobilière est un acte important qui nécessite une planification minutieuse. En prenant le temps de comprendre l'article 790 B et ses implications, vous pouvez optimiser votre transmission patrimoniale et garantir la transmission de votre patrimoine à vos proches dans les meilleures conditions.
